COME SI CALCOLA L'IMU??
L’imposta municipale sugli immobili (Imu) è il nuovo tributo previsto dall’esecutivo per i proprietari di immobili ( tuttavia il tributo riguarda anche i soggetti che vantano altri diritti sugli immobili). In vista dell’appuntamento del 18 giugno, quando si pagherà il primo acconto, sono molti i dubbi che assillano i contribuenti. Vediamo di approfondire il discorso Imu con particolare riguardo a qualche esempio pratico, che può favorire la comprensione del disposto legislativo.
IMU ABITAZIONE PRINCIPALE: QUANDO È POSSIBILE OTTENERE LE AGEVOLAZIONI
La norma prevede un’aliquota agevolata per quanto riguarda l’abitazione principale e le relative pertinenze, oltre alla concessione di alcune agevolazioni. Innanzitutto l’aliquota base fissata per tali tipi di immobili è pari allo 0,46 per cento ( aliquota aumentabile o diminuibile dai singoli Comuni) e si prevede una deduzione generica, pari a 200 euro, per la prima abitazione. Ulteriore detrazione prevista è quella pari a 50 euro per ogni figlio residente sotto i 26 anni. Occorre valutare che la norma non prevede alcuna caratteristica particolare dell’immobile e quindi, è sufficiente che l’immobile sia accatastato come abitazione e classificato in qualsiasi categoria catastale ( e di conseguenza sono comprese anche le categorie catastali A/1, A/7, A/8 e A/9, ossia gli immobili di maggior pregio). Pertanto visto il disposto legislativo, potranno fruire della detrazione anche le
abitazioni di lusso ( di cui al DM 2 agosto del 1969), ossia quelle che impediscono di fruire delle agevolazioni in sede di
acquisto dell’abitazione (in materia di imposta di registro e iva). La norma parla infatti di unica unità immobiliare che si configura come abitazione principale e deve essere riferita ad unica unità immobiliare ( non quindi una pluralità). L’immobile per il quale è possibile fruire dell’agevolazione è quello nel quale il possessore ed il nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Pertanto con quest’ultima conclusione occorre escludere dal novero delle abitazioni agevolate tutte le unità immobiliari nelle quali il possessore risiede anagraficamente ma non vi dimori (si tratta quindi di una residenza fittizia come previsto dall’art. 43, coma 2 del Codice Civile) oltre che tutTe le unità immobiliari nella quale il possessore dimora (cioè abiti, nel senso che l’essere umano svolge tutte le sue funzioni all’interno). Ma non vi risiede anagraficamente. Non è possibile quindi considerare come abitazione principale l’appartamento di proprietà di un soggetto A dato in comodato ad un soggetto B, nel quale il soggetto A non dimori e non risieda. Non potrà beneficiare della detrazione anche il dipendente delle Forze Armate proprietario di appartamento che abbia l’obbligo di residenza in caserma o il proprietario di un appartamento dato in locazione ( se il proprietario non abbia né la dimora né la residenza).
Infine non sarà più possibile per due coniugi beneficare di due detrazioni se la famiglia ha la residenza in due immobili distinti. La norma ha finalità anti elusiva e non si applica se i due coniugi sono residenti in due comuni diversi a patto ovviamente che ciascuno dei due coniugi dimori realmente nella casa ove è impressa la sua residenza anagrafica.
IMMOBILI DIVERSI DALL’ABITAZIONE PRINCIPALE
L’aliquota base, per gli immobili diversi dall’abitazione principale, è dello 0,76 per cento. Sono tuttavia possibili delle modifiche su base locale (I comuni hanno infatti la possibilità di aumentare o diminuire l’aliquota dello 0,3%). L’articolo 13 del Dl 201 del 2011 prevede infatti di deliberare aliquote sotto il minimo per alcune categorie di beni (l’aliquota minima prevista in questo caso dello 0,46 per cento). Tale facoltà deriva dal fatto che i Comuni attraverso l’Imu sostituiscono il pagamento dell’Irpef sui redditi fondiari degli immobili non locati. Pertanto nei casi in cui il nuovo tributo non opera tale effetto sostitutivo, determina un notevole aggravio complessivo del prelievo fiscale In questi casi oltre all’Imu “maggiorata” dovranno infatti essere versati anche le imposte sui redditi”. Parliamo in questi casi diimmobili locati, immobili relativi alle imprese, ed immobili soggetti ad Ires. Gli immobili di proprietà delle impresa, in particolare, sono quelli non produttivi di reddito fondiario, sia che si parli diimmobili strumentali, che di beni merce che di immobili patrimonio. Tali fabbricati sono infatti produttivi di reddito di impresa e non di reddito fondiario. Per le tre categorie sopra specificate è stato previsto che l’aliquota possa essere ridotta sino allo 0,4 per cento. Tuttavia occorre rilevare come sia abbastanza difficile per i Comuni applicare le aliquote a livello minimo visto che in ogni caso la quota fissa da destinare all’erario è comunque pari allo 0,38 per cento dell’imponibile. Difficilmente praticabile anche la strada delle agevolazioni per gli immobili merce delle imprese, ultimati da non oltre tre anni e non locati ( la quota potrebbe scendere sino allo 0,38 per cento, quindi solo sino alla quota di imposta erariale). In materia di riduzione delle aliquote Imu (o aumento) secondo quanto stabilito dalle circolari ministeriali i poteri di differenziazione sono pressoché illimitati , fermi restando i principi di ragionevolezza e parità di trattamento di situazioni comparabili. I comuni pertanto avranno la possibilità di adottare aliquote agevolate solo per determinate tipologie di destinazioni d’uso degli immobili.
IMU IMMOBILI LOCATI: QUALI ALIQUOTE SI APPLICANO?
L’aliquota minima dello 0,46 per cento non può essere invece abbassata invece per gli immobili non abitativi diversi da quelli locati, dai beni di impresa e dalle unità di proprietà dei soggetti Ires. I fabbricati di tipologia D non censiti ed interamente posseduti da imprese in materia di base imponibile seguono invece le vecchie regole Ici. Di conseguenza la base imponibile sarà stabilità attraverso ciò che è indicato in bilancio opportunamente rivalutato attraverso le scritture contabili. Il criterio contabile troverà applicazione sino a quando sino a quando non verrà attribuita la rendita catastale.
CALCOLO IMU FABBRICATI INAGIBILI
Per quanto riguarda invece fabbricati inagibili od immobili particolari il calcolo dell’Imu è comunque collegato a valutazioni fatti da professionisti in merito ( geometri o architetti in particolare). La legge n. 16 del 2012 ha introdotto diverse agevolazioni in campo Imu che interessano sia gli immobili inagibili che quelli inabitabili, oltre che per i fabbricati di interesse storico o artistico. Per questi al determinazione della base imponibile è ridotta del 50 per cento. Il requisito dell’inagibilità o dell’inabilità deve comunque essere accertato dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, allegando alla richiesta idonea documentazione 8 è possibile anche presentare al posto della perizia una apposita dichiarazione sostitutiva ai sensi del DPR 445 del 2000).
In caso ricorrano invece i presupposti del degrado fisico e della precarietà strutturale è possibile inserire il fabbricato nella categoria dei fabbricati collabenti ( categoria catastale F/2). Per tali immobili è possibile inserire l’iscrizione al Catasto, preservandone il censimento inventariale senza attribuzione di rendita catastale in modo tale che il fabbricato non sia soggetto ad Imu. In tale categoria non rientrano gli immobili in corso di costruzione, ricostruzione o recupero edilizio. In questi casi occorre stabilire una definizione per quanto riguarda gli immobili oggetto di recupero edilizio. Ai sensi del Dpr 380 del 2001 sono considerati tali gli immobili soggetti a opere di restauro o risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia e di ristrutturazione urbanistica. In questi casi occorrerà stabilire il valore dell’area sino alla fine dei lavori di costruzione, costruzione o recupero edilizio. Durante l’intervento edilizio l’imposta sarà applicata sull’area fabbricabile su cui insiste il fabbricato in corso di costruzione, o soggetto ad intervento di recupero.
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